수도권 주택시장 안정화 대책
수도권 집값이 다시 들썩이는 기미를 보이자, 정부가 결국 정책을 내놓았습니다. 10월 15일 공개된 ‘주택시장 안정화 대책’은 그야말로 강도 높은 규제 묶음이었습니다. 특히 서울 전 지역과 경기 일부 12곳이 주요 대상으로 묶였는데요. 그 대상 지역을 함께 살펴보겠습니다.
규제지역 확대
최근 부동산 시장 분위기가 다시 달아오르면서, 정부도 가만히 있지 않았습니다. 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’을 살펴보면 이번에는 제대로 단속하겠다는 의지가 느껴집니다.
가장 먼저 눈에 띄는 것은 서울 전역이 조정대상과 투기과열지구로 묶인 점입니다. 서울은 물론, 경기에서도 과천, 분당, 광명 등 인기 높은 지역들이 포함되었습니다. 이로 인해 수도권 핵심 지역은 거의 모두 제약 대상으로 들어갔다고 볼 수 있습니다.
추가로, 이 지역들에는 토지거래허가제도 적용됩니다. 쉽게 말해, 이제 집을 사고 싶어도 계약 전에 관할 시·구청의 허락을 먼저 받아야 하고, 집을 산 후에는 반드시 2년 동안 실거주해야 한다는 조건이 붙는 것입니다. 더 이상 누구나 쉽게 사고파는 시대는 끝난 것이겠지요.
대출 관련 규제도 강화되었습니다. 투기나 조정대상 지역 내에서는 LTV가 40%로 제한되니, 대출로 무리하게 집을 사는 것도 이제는 어려워졌습니다.
그럼에도 불구하고 정부는 공급 확대를 계속하겠다고 밝혔습니다.
청약 제도의 변화
최근 청약 제도가 변경되었습니다. 이 변화는 실제로 거주하려는 사람들에게 보다 유리한 방식으로 개편될 예정이라고 합니다.
조정 지역의 확대
이번 조치로 인해 강남·서초 같은 전통적으로 인기 있는 지역은 물론, 강북권까지 서울 전 지역이 조정대상 및 투기과열지구로 다시 지정되었습니다. 이전에는 일부 지역만 해당되었지만, 이제는 서울 전역이 일괄적으로 규제 대상이 되어 분위기가 확 달라졌습니다.
경기권 또한 만만치 않습니다. 용인, 성남, 수원, 하남, 화성, 남양주, 고양, 광명 등 대부분의 핵심 도시들이 규제의 틀 안에 들어갔고, 인천 쪽도 송도와 청라 중심으로 적용되었습니다. 결과적으로 수도권 전반이 통제되고 있는 셈입니다.
이러한 상황 속에서 최근 사람들의 관심이 비규제 지역으로 점차 옮겨가는 경향이 보이는데, 집값이 비교적 안정되어 있고 대출도 덜 막혀 있는 점이 그 이유로 분석됩니다. 예를 들어, 이천, 안성, 여주, 연천, 동두천, 그리고 용인 처인구나 평택 일부처럼 아직 규제의 피해를 덜 받은 지역들이 눈에 띄고 있습니다.
1015 부동산 대책의 주요 내용
10월 중순에 발표된 이번 대책을 살펴보면, 그동안 느슨했던 규제가 한꺼번에 강화된 느낌입니다. 단순한 확대가 아닌, 금융, 지역 지정, 청약 조건 등 전방위적으로 조치가 이뤄져 시장 반응도 심상치 않습니다.
가장 눈에 띄는 변화는 서울 전 구역이 다시 묶였다는 점입니다. 강남은 언제나 규제 대상이었지만, 이번에는 강북까지 포함해 총 25개 구 전체가 조정대상 및 투기과열지구로 통합 지정되었습니다. 게다가 토지거래허가제까지 개시되었기 때문에 이제는 집을 구매하기 위해 구청 허가를 받아야 하고, 실거주 요건도 추가되었다는 점이 주요 변화입니다.
부동산 투자, 어려워진 현실
이제 집을 투자 목적으로 사고파는 것이 예전처럼 쉽지 않습니다. 특히, 금융 제약이 강화되면서 상황은 더욱 심각해졌죠. LTV와 DTI가 각각 40%로 제한되어 대출 가능한 금액이 줄어들었습니다.
고가주택에 대한 대출 한도 역시 15억 원 초과 구간에서 2억에서 4억 원 수준으로 감소하였고, 결과적으로 고가 아파트를 대출로 구매하는 것은 사실상 불가능해진 셈입니다.
여기에 대출 심사 시 적용되는 스트레스 DSR, 즉 가산금리도 높아졌고, 개인이 대출 가능한 총액은 또다시 줄어드는 구조로 바뀌었습니다. 돈이 있어도 조건에 맞지 않으면 대출을 받을 수 없는 상황이 되었죠.
전세대출의 변화
많은 분들이 전세대출이 괜찮을지 궁금해하십니다. 그러나 이제는 예전 같지 않습니다. 오는 10월 29일부터는 집 한 채를 가진 분들도 전세자금대출을 받을 때 DSR을 적용받게 됩니다.
간단히 말하면, 수도권의 1주택자가 전세를 얻을 때 대출 심사 과정에서 이자 상환액이 DSR 계산에 포함됩니다. 지금까지 해당되지 않았던 부분이었지만, 이제는 이 또한 포함되어 더 까다로워졌습니다.
물론, 원금은 이번 제약에 포함되지 않고 이자만 DSR 기준에 들어가지만, 기존에 주택담보대출이나 신용대출 등의 다른 빚이 있는 분은 전세대출 한도도 줄어들 가능성이 높습니다.
앞으로 세금 관련 정책도 손보일 예정이며, 이것은 부동산 매매를 고려하는 분들에게 중요한 요소가 될 것입니다. 깊은 고민이 필요할 때입니다.
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